PHMI | Perisai Hukum Masyarakat Indonesia - Proses lelang seringkali berubah menjadi alat penindasan ekonomi ketika APH (Aparat Penegak Hukum) atau pihak perbankan mengabaikan detail-detail administratif yang bersifat substansial.
Pembatalan akta lelang atau pelaksanaan lelang dapat dilakukan melalui dua mekanisme utama: pembatalan sebelum lelang dimulai dan pembatalan melalui proses hukum di pengadilan.
Dasar-dasar hukum pembatalan lelang dalam praktik lelang negara, sebagaimana diatur dalam Pasal 44 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 122 Tahun 2023, serta didukung oleh yurisprudensi Mahkamah Agung (Putusan No. 112 K/Pdt/1997). Pembatalan lelang dapat dilakukan baik melalui permintaan penjual, intervensi pejabat lelang, maupun atas dasar penetapan atau putusan pengadilan.
Pembatalan akta lelang dapat dilakukan dengan mengajukan gugatan baik dalam Peradilan Tata Usaha Negara maupun Peradilan Umum/Negeri. Mengenai Pengajuan dalam Peradilan Tata Usaha Negara berkaitan dengan keputusan Pejabat Tata Usaha Negara dalam hal ini Pejabat Lelang yang mengeluarkan risalah lelang. Jadi yang menjadi objek gugatan Pembatalan mengenai lelang di Peradilan Tata UsahaNegara adalah Risalah Lelang.
Maka perlu tinjauan mengenai pembatalan lelang hak tanggungan eksekusi demi mewujudkan perlindungan hukum, dan Bagaimana akibat hukum terhadap objek jaminan hak tanggungan apabila eksekusi hak tanggungan tersebut dibatalkan.
Beberapa alasan kuat mengapa lelang dapat digugat ke Pengadilan Negeri meliputi;
1) Harga Limit yang Tidak Wajar; Seringkali bank menetapkan harga limit lelang secara sepihak tanpa melibatkan tim penilai (appraisal) independen. Jika harga lelang jauh di bawah NJOP atau nilai pasar, ini merupakan indikasi kuat perbuatan melawan hukum.
2) Pemberitahuan yang Tidak Layak; Debitur wajib diberikan Surat Peringatan (SP) 1, 2, dan 3, serta pemberitahuan rencana lelang secara patut. Jika "surat sakti" ini tidak pernah sampai namun lelang tetap jalan, prosedur dianggap cacat.
3) Pengumuman Lelang yang Fiktif; Berdasarkan aturan, lelang harus diumumkan melalui media massa. Manipulasi pengumuman agar tidak terbaca publik (untuk menguntungkan pembeli tertentu) adalah pelanggaran berat.
4) Objek Lelang dalam Sengketa; Melaksanakan lelang atas tanah yang sedang menjadi objek perkara di pengadilan lain adalah tindakan yang prematur.
"Lelang adalah instrumen hukum, bukan cara premanisme administratif untuk merampas aset warga. Setiap kesalahan prosedur dalam lelang adalah celah hukum untuk mengembalikan hak debitur.
Mengapa kita bisa menggugat? Dasar hukumnya sangat kuat dan berlapis, mulai dari undang-undang hingga peraturan teknis menteri.
1. Undang-Undang Hak Tanggungan (UU Nomor 4 Tahun 1996). Meskipun Pasal 6 UUHT memberikan hak kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menjual objek agunan atas kekuasaan sendiri (Parate Eksekusi), Pasal tersebut harus dibaca dalam koridor perlindungan hukum. Jika prosedur dalam Pasal 20 UUHT tentang cara eksekusi dilanggar, maka demi hukum tindakan tersebut dapat dibatalkan melalui gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH).
2. Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Ini adalah "senjata pamungkas" dalam menggugat lelang. Pasal ini menyatakan; "Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk mengganti kerugian tersebut." Lelang yang tidak prosedural adalah bentuk PMH karena melanggar hak subjektif debitur.
3. Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 213/PMK.06/2020. PMK ini mengatur secara rigid tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Di dalamnya dijelaskan mengenai kewajiban penjual (bank) untuk memberitahukan kepada debitur, kewajiban penilaian oleh penilai publik, hingga tata cara pengumuman. Pelanggaran terhadap PMK ini otomatis membuat lelang tersebut "Cacat Hukum".
4. Putusan Mahkamah Agung (Yurisprudensi). Mahkamah Agung melalui beberapa putusannya, salah satunya Putusan MA Nomor 1540 K/Pdt/2016, menegaskan bahwa lelang yang dilakukan dengan harga limit yang sangat rendah (di bawah harga pasar yang wajar) dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum dan dapat dibatalkan.
Sebagai edukasi bagi masyarakat, jika Anda merasa lelang rumah/tanah Anda tidak adil, Anda memiliki hak untuk;
1) Gugatan PMH di Pengadilan Negeri; Meminta hakim menyatakan lelang tidak sah dan batal demi hukum.
2) Permohonan Provisi (Putusan Sela); Meminta hakim agar memerintahkan penghentian proses eksekusi pengosongan atau peralihan hak di BPN selama perkara pokok berlangsung.
3) Laporan ke Otoritas Jasa Keuangan (OJK); Terkait etika perbankan dalam eksekusi agunan.
Meskipun lelang adalah ranah Perdata, dalam konteks KUHAP baru, terdapat semangat transparansi dan perlindungan hak asasi yang lebih kuat. Hubungannya terletak pada penegakan hukum yang tidak boleh tebang pilih.
Jika ditemukan adanya unsur penipuan atau pemalsuan dokumen dalam proses lelang, korban tidak hanya bisa menggugat secara perdata, tetapi juga melaporkan secara pidana dengan dukungan prosedur pembuktian yang lebih modern dalam KUHAP baru.
Hukum di Indonesia sedang bergerak menuju keseimbangan antara hak kreditur (bank) untuk mendapatkan kembali piutangnya, dan hak debitur (masyarakat) untuk tidak dieksploitasi.
Lelang bukan akhir dari segalanya jika prosesnya dilakukan dengan melangkahi aturan. Sebagai pemilik aset, Anda dilindungi oleh hukum. Memahami prosedur lelang adalah langkah pertama untuk mempertahankan hak Anda.
Jangan ragu untuk berkonsultasi dengan ahli hukum guna membedah apakah lelang yang Anda hadapi sudah sesuai "rel" aturan atau justru sebuah malpraktik hukum.
Jika anda merasa dirugikan dengan proses lelang segera konsultasikan dengan Perisai Hukum Masyarakat Indonesia (PHMI). Dapatkan bantuan dan pendampingan hukum secara profesional, transparan dan terpercaya.
Untuk berkonsultasi dengan PHMI dapat menghubungi kami di Nomor WA : 082-1234-23239
Editor : Nofis
Social Header